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总部位于多伦多的Granite REIT（GRT-UN-T ）首席财务官Teresa Neto 是最近发布了关于多伦多地区的工业指数报告。
她说，在线销售仅占2019年11月加拿大零售总额的4.4％。相比之下，美国在2019年第三季度为11.2％，在某些欧洲和亚洲国家中则占15-20％。
“在加拿大，我们在电子商务方面仍然有广阔前景。”
“这将继续推动物流、电子商务和仓储，而且加拿大主要城市正在经历人口增长。每年，我们能够吸引320,000至340,000外来居民。”
一、2019年工业租金暴涨
BentallGreenOak董事总经理兼投资组合经理克里斯蒂娜.亚库奇（Christina Iacoucci）表示，2019年工业租金“刚刚爆炸”。
例如，多伦多的工业租金增长了20％。这有助于扩大工业和住宅之间的总回报差，该指数是表现第二好的部门。
Iacoucci说：“在住宅方面，租金也有所增长，但是人们可以负担的房租与房屋所有权之间将有一个上限。” “在住宅方面正在放缓的另一件事是，新建房屋的需求、压力和变动很大。
“建筑成本飞速上涨，并确实减慢了新的专用租金的开发速度。”
Neto指出，租金仅占物流公司成本的5％，而运输则占30％至40％。
她说，通过减少2％的运输成本，租户可以承受租金的大幅上涨而不会遭受太多损失。
二、工业发展是一个挑战
Neto表示，尽管有更多的行业发展愿望，但电子商务正在推动30％到40％的增长，但由于缺乏土地，这在温哥华和多伦多是一个挑战。她补充说，租金还必须在每平方英尺10至12美元之间，才能在这些城市获得5％的回报。
这导致公司寻求替代品以重新开发为现代工业资产。稀缺的土地也导致Granite在美国和德国进行了大部分近期开发。
Neto认为，食品和药品的冷藏将是电子商务和仓储增长的下一波潮流。
她说，荷兰和德国的送餐领导者开始用人工智能做有趣的事情，她相信这也将进入加拿大。
三、重新定位表现不佳的零售网站
Iacoucci表示，一些表现不佳的零售场所可能会转变为最后一英里的轻工业用地，甚至可能获得更高的租金。
“我认为并非每个站点都适合居住，但对最后一英里的交付有巨大需求。很难找到足够大的地方来容纳这些配送货物中心。”
世邦魏理仕（CBRE）执行副总裁兼董事总经理乔恩·拉姆斯卡（Jon Ramscar）承认零售场所的重新定位，以及在主要市场的综合用途重建。
但是，他说，这样的举动在二级市场和三级市场中的潜力较小，在这些市场中，零售业绩通常较差。
Ramscar补充说，零售业正在回撤，因为以前在那里投资的大量资金现在将用于工业。
四、共享办公将继续
在办公室方面，Ramscar说，共享办公的空间将继续存在。
在去年下半年开始重组之前，WeWork正在以不可持续的速度消耗现金，Ramscar表示，该领域还有其他公司在运营，由于需求，世邦魏理仕正在与许多公司合作。
Ramscar说，多伦多市中心的空置率是北美最低的，新建筑的预租率为80％。由于没有太多可用的办公空间选项，因此共同工作的站点可以填补空白并提供有价值的服务。
五、大型基金经理正在走向全球
小组主持人兼REALPAC首席执行官迈克尔·布鲁克斯（Michael Brooks）询问了大型基金管理公司走向全球和多元化的近期趋势。
多伦多的永明金融有限公司 （SLF-T）合并了2015年收购的北美房地产和物业管理公司Bentall Kennedy，以及去年的全球房地产投资公司GreenOak Real Estate的合并，创建了BentallGreenOak。
该公司目前为大约750家机构客户管理着约630亿美元的办公、工业、零售和多住宅资产。
Iacoucci说，这些举措是Sun Life为响应机构投资者的需求而做出的。
他们对房地产越来越感兴趣，因为与债券、股票和债务相比，房地产提供了更好的回报，并且他们正在寻求进一步的投资组合多元化。
Iacoucci说：“如果您在加拿大境内看，只想投资那么多的地点和资产类型。” “我们需要扩大客户范围。”
“我认为像我们这样的许多公司都将这视为能够提供这些全球多元化业务的竞争优势。”
六、在加拿大的外国投资
布鲁克斯说，全球十大房地产投资者中有五位是加拿大人。他询问外国房地产投资进入加拿大的情况。
拉姆斯卡尔说，2016年加拿大房地产的外国投资中有70％是中国人，而去年则有70％是德国人。
他指出，加拿大仍然是投资的避风港，并且正在成为更大的技术参与者，因此加拿大房地产的外国需求在多伦多和温哥华仍然强劲，并且在蒙特利尔正在增长。
七、环境、社会与治理
尽管养老基金和主要机构投资者多年来一直在处理环境、社会和治理（ESG）问题并进行报告，但上市公司现在将其作为重中之重。
Neto在谈到Granite REIT时说：“在过去的12个月中，我看到了一个巨大的转变，我们的投资者要求越来越多的ESG信息。” Granite REIT的市值为39亿美元，在北部管理的资产为45亿美元。美国和七个欧洲国家。
“作为工业房地产投资信托基金，这是一项挑战，因为我们的大多数租赁都是三网合一的，租户管理着大部分的能源使用。”
内托说，全球汽车零部件供应公司麦格纳国际公司（Magna International）将不会共享信息。麦格纳国际公司是Granite最大的租户，占其收入的40％。但是，它会生成自己的ESG报告。
Granite要求租户提供ESG信息，并尽可能多地收集，并将报告其拥有的资源，同时还将资金投入其自身的ESG计划。
Neto说：“当养老基金开始报告ESG时，工业投资组合就被排除在外了。”
“如果我们不准备与投资者就ESG进行沟通，这对我们来说将是一个问题，我们将限制我们获得资本的机会。这对我们的回报来说是一件坏事。” |
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发表于 2020-2-21 16:02:06
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